Перед проведением строительства необходимо согласовать постройку с органами местного самоуправления и получить разрешение. При строительстве нужно соблюдать множество норм — технических, санитарных, экологических.
По завершении строительства в большинстве случаев необходимо заказать выезд комиссии на участок, которая подтвердит, что постройка была возведена согласно плану.
Этот порядок является стандартным, а распространяется он на любые объекты капитального строительства. Это не только дома, но и гаражи, крупные технические пристройки и так далее.
Если же постройку не согласовывать с органами местного самоуправления, то возведенное здание будет считаться самостроем.
Также самостроем считается любое строение, возведенное не по плану или с нарушением технических норм.
В ряде случаев за такое возведение положен штраф за самострой на своей земле, однако часто постройку можно легализовать через суд при соблюдении некоторых условий.
В статье мы узнаем о том, что такое самострой согласно Градостроительного кодекса, каким будет штраф за самострой и как выполняется узаконивание самостроя через суд.
Что такое самострой по закону?
Самострой — это любая постройка, возведенная без получения разрешения на строительство либо с существенным нарушением норм закона.
Эти нормы могут иметь различный характер — они могут быть техническими, санитарными, экологическими, гигиеническими и так далее.
Есть и другие примеры нарушений, из-за которых возведенных объект может быть признан самостроем. Например, если он выходит на проезжую часть, создает препятствия для других людей или транспортных средств, заходит на чужие земельные участки.
Регулирует самострой ГК РФ, а основным пунктом является 222 статья Градостроительного кодекса.
Объектом самостроя может быть признана любая жилая или нежилая постройка, которая признается объектом капитального строительства. Это может быть жилой дом, коммерческое здание, склад, гараж и другие.
В качестве самовольных построек могут признаваться объекты, возведенные как на частной, так и муниципальной земле.
В том числе это могут быть объекты, возведенные на земле со статусом ИЖС, садового или дачного товарищества.
Некоторые другие особенности самовольных построек с точки зрения закона:
- Ввод в эксплуатацию самостроя по закону запрещен. В таком объекте нельзя жить, заниматься коммерческой деятельностью, хранить какие-либо ценные вещи и так далее.
- На самовольные постройки не распространяется право собственности. Поэтому не допускается купля продажа самостроя, его сдача в аренду, обмен, преподношение в качестве дара и так далее.
- На собственника может быть наложен штраф за постройку без разрешения. Их выявлением занимаются специальные комиссии. Также штраф могут назначить по донесению соседей, участкового, уполномоченных лиц.
- Допустить правонарушение могут физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели. Для бизнесменов наказание будет более строгим, хотя правила и критерии будут действовать стандартные.
Основные признаки самовольного строительства
Признаки самостроя могут быть различными. Чаще всего государственные органы власти ориентируется на четыре критерия, перечисленные в 222 статье ГК РФ.
Если выполнено хотя бы одно из условий, представленных ниже, то возведенная постройка будет признана объектом самовольного строительства:
✔️ Возведение объекта на участке, который не был юридически оформлен в собственность. В данном случае фактически речь идет о самозахвате.
Человек занял территорию, которая ему принадлежит, а потом построил на участке какую-либо постройку, что является прямым нарушением закона.
✔️ Нецелевое использование земельного участка. При таком сценарии у человека или юридического лица есть в собственности участок, он начинает строить на нем объект, что соответствует закону.
Однако в эксплуатацию он вводит не ту категорию постройки, которую он согласовывал с органами самоуправления. Например, человек согласовывал частный дом, а по итогу построил коммерческий магазин или склад.
✔️ Самовольное возведение постройки без получения разрешений в муниципальных органах. По законодательству человек обязан согласовывать возведение объектов с органами местного самоуправления.
Если постройка была возведена без уведомления муниципалитета, то будет признан дом самострой вне зависимости от того, нарушает ли он градостроительные нормы или нет.
✔️ Здание возведено в порядке закона, однако при его возведении были допущены существенные нарушения. Примеры подобных нарушений — постройка дополнительного этажа, перенос капитальных стен, игнорирование гигиенических и санитарных норм.
Самострой на собственном участке обычно признается на завершающем этапе строительства после проведения осмотра постройки комиссией перед вводом объекта в эксплуатацию.
Как накажут за самовольное строительство?
Постройка дома без разрешения на строительство нарушает закон, а нарушителя накажут двумя способами:
- Привлечение к административный или уголовной ответственности. В большинстве ситуаций нарушителю положен штраф, а также назначение налога. Уголовная ответственность действует редко, а распространяется она преимущественно на владельцев бизнеса.
- Издание приказа о реконструкции или сносе возведенного объекта. Муниципалитет также может издать приказ, согласно которому должен быть выполнен снос самостроя или его реконструкция. В большинстве случаев предпочтение отдается второму сценарию.
Наказания обычно применяются из первой и второй категории одновременно.
Например, человек незаконно построил дополнительный этаж, что выявили органы местного самоуправления. В такой ситуации человеку будет назначен штраф, а этаж будет предложено либо реконструировать и узаконить, либо снести.
Штрафные санкции
За самострой на собственном участке штраф назначается по статье 9.5 КоАП.
Налоговые санкции
По закону на многие легальные постройки распространяется налог на недвижимость.
Налог возникает на основании права собственности, которое зарегистрировано в Росреестре.
Нелегальную постройку зарегистрировать нельзя, поэтому и обязанность уплачивать налог не возникает.
Но когда человек пойдет легализовывать объект-самострой, то основания для уплаты налога возникнут на основании норм налогового законодательства. Сумма выплаты считается так:
- Собственник обязывается уплатить налог на незарегистрированный капитальный объект. Он считается в качестве суммы всех налогов на имущество за последние 3 года.
- Также нарушитель обязывается заплатить штрафную пеню за строй самострой. Ее размер составляет 20% размера налога из предыдущего пункта.
Уголовная ответственность
Постройка без разрешения может привести к уголовной ответственности, если это сопряжено со смежными преступлениями.
☝️ Судебная практика показывает, что к уголовной ответственности обычно привлекают руководителей коммерческий организаций, которые нарушили целевое использование земельного участка.
Например, по бумагам здание строилось для проживания частных лиц, но по факту постройка после введения в эксплуатацию стала применяться в качестве цеха для производства продуктов питания или бытовых предметов.
Реконструкция
Чаще всего административная ответственность и налоговые санкции дополняются требованием провести реконструкцию здания, если это возможно с технической точки зрения.
Сроки и этапы реконструкции согласовываются с органами местного самоуправления, а до проведения реконструкции объект считается самостроем.
Реконструкция проводится за счет нарушителя, каких-либо льгот или пособий на реконструкцию не предусмотрено.
Если человек злостно срывает сроки реконструкции, дело может быть пересмотрено с назначением приказа о сносе здания.
Снос возведенного объекта
Если постройка не соответствует техническим нормам Градостроительного кодекса либо нарушитель злостно уклоняется от согласованной реконструкции, то может быть издан приказ о сносе возведенного объекта.
Снос может быть как полным, так и частичным в зависимости от формы постройки, типа нарушений.
Снос проводится за счет денежных средств нарушителя, которые могут быть взысканы с него в принудительном порядке через суд.
Снос — это крайняя мера, а прибегают к ней в особых ситуациях, когда нет возможности по-другому уладить проблему.
Когда ответственность исключена?
Существуют две группы ситуаций, когда суд за самострой может освободить от ответственности.
При этом человек все равно обязывается реконструировать или снести объект за свой счет — просто он не будет нести административную или уголовную ответственность (то есть он будет освобожден от штрафов, налогов, тюремного срока).
Перечислим их:
👉 Человек в силу объективных причин не знал, что его объект признан самостроем.
Например, человек купил дом по бумагам, где все было хорошо, но позже оказалось, что он имеет дело с самостроем.
Или другой пример — человек вступил в наследство, получив незаконно построенный объект.
👉 Проект был утвержден до вступления в силу новых норм (градостроительных, экологических, санитарных).
Нормы Российской Федерации постоянно меняются, что создает ряд проблем. Если Вы утвердили проект, а потом вступили в силу более строгие нормы, то ответственность исключается.
Порядок легализации самовольной постройки
В большинстве случаев самовольную постройку можно легализовать через государственные органы.
Если здание было возведено с нарушением норм, то необходимо выполнить реконструкцию, чтобы устранить эти нарушения.
Также придется заплатить штраф, подготовить документы и обратиться в государственные органы.
В решении проблем может понадобиться юрист по узакониванию самостроя, хотя многие люди выполняют все необходимые работы сами. Ниже алгоритм легализации будет рассмотрен более подробно.
Приведите постройку в порядок
Соответствие постройки государственным стандартам и сопроводительным стандартам определяет комиссия по самострою.
Поэтому возведенный объект нужно проверить на технические, санитарные, гигиенические, экологические и многие другие нормы РФ.
При необходимости выполните реконструкцию дома, внесите необходимые изменения.
Убедитесь, что он не выходит на соседние участки или дорогу, не мешает прохождению коммуникаций.
Заплатите штрафы, если они есть
💲 Если Вы привлекались к административной ответственности, заплатите все необходимые штрафы.
Для этого получите бумагу с назначением штрафа и оплатите ее любым удобным способом — в банке, через терминалы и так далее. Для погашения может понадобиться код постановления — он указан в документе на первой странице.
Проверить, уплату штрафов можно через портал Госуслуг, если у Вас есть авторизованный аккаунт в системе.
Получите письменное согласие соседей и муниципалитета
Признание самостроя законным не должно ущемлять права владельцев соседних участков (физические лица, муниципальные службы, коммерческие организации).
Если объект недвижимости соседствует с общим объектом, принадлежащим муниципалитету (например, озеро или лес), то согласовать легализацию нужно с органами местного самоуправления.
Для согласования нужно обратиться к соседям и муниципалитету и доказать, что самострой не нарушает границ, не создает угрозу для здоровья других жильцов, не портит вид.
Согласие следует закрепить письменно.
Разработка плана участка, улаживание проблем с коммунальными службами
Также выполните следующие действия:
Обратитесь в БТИ, закажите проект плана постройки на земельном участке. Бумага отражает технические сведения о постройке — расположение стен, этажность, коммуникации и другие.
Обратитесь в коммунальные службы, закажите инспекцию коммуникаций. Если Вы незаконно подводили коммуникации или использовали свои, то обратитесь в муниципалитет и закажите эксперитизу инженерных конструкций.
Подготовьте документы
Чтобы узаконить самострой через суд, необходимые документы придется подготовить:
- Паспорта всех совладельцев земельного участка.
- Письменные согласия соседей/муниципальных служб.
- Правоустанавливающие документы на участок.
- Заключение коммунальных служб, план БТИ.
Могут понадобиться и другие бумаги.
Например, выписка из Росреестра или БТИ о соответствии объекта плану.
Читайте подробнее в статье «Порядок согласования местоположения границ земельных участков»
Полный список документов рекомендуется узнать в органах самоуправления перед подачей судебного иска.
Обратитесь в государственные органы
Теперь нужно обратиться в государственные органы с документами, чтобы легализовать постройку.
Основной вариант — узаконить самострой через суд.
Передайте документы, посещайте заседания, проведите дополнительные проверки при необходимости.
В случае успеха будет создана комиссия по узакониванию самостроя, которая вынесет окончательное решение.
👍 В некоторых регионах действуют вспомогательные комиссии и службы, которые занимаются исключительно легализацией самостроев без суда.
Уточните наличие таких органов в местном муниципалитете.
