Технический план дома и особенности оформления техплана для перепланировки

Тонкости оформления технического плана дома и здания

Когда проводятся сделки с недвижимостью: введение в реестр новых объектов, перепланировка, приобретение квартиры, необходимо правильно оформить документы, в частности, технический план.

Следует избегать малейших ошибок, иначе в дальнейшем владелец может столкнуться с проблемами при эксплуатации имущества.

Разберем подробнее, как проходит оформление наиболее важных бумаг.

Что такое технический план, для чего нужен

Чтобы свободно пользоваться имуществом, жить в квартире, доме, необходимо позаботиться об оформлении документации. Это дает возможность предъявить свое право на владение недвижимостью.

☝️ Главное требование на этапе оформления – постановка объекта на государственный кадастровый учет.

Необходимо предусмотреть возможность внесения сведений об имуществе в единый государственный реестр недвижимости или ЕГРН. Это позволит исключить вероятность ее самозахвата чужими людьми.

Существует утвержденный на законодательном уровне порядок внесения документов для того, чтобы можно было заявить о правах на имущество. Все необходимые бумаги предоставляются специалистам госреестра. Среди них должен быть и технический план сооружения.

Теперь важно разобраться с терминологией. Она определена Федеральным законом №221.

Согласно закону, техническим называется план, содержащий упорядоченный особым образом свод сведений об объектах.

Кадастровый учет – это род деятельности, способствующий внесению в государственный кадастр информации об имуществе, недвижимости с характеристиками, которые позволяют обозначить объект, как индивидуально-определенный – с уникальными параметрами.

Речь идет о части или целом объекте, новом или перестроенном, снесенном и т. д. Сюда относят также сведения, подтверждающие прекращение существования имущества, или другой информации об изменении его статуса.

В результате основных действий с документацией недвижимости ей присваивается кадастровый номер. Он будет указан в ЕГРН.

Целью является:

1. подача заявления для рассмотрения заявки на постановку объекта капитального строительства (ОКС) на учет в государственных органах, вместе с тем данные вносятся в ЕГРН;
2. учет изменений, совершенных при перепланировке, реконструкции объекта;
3. изменение или дополнение/обновление сведений об имуществе в ЕГРН, которое ранее уже было внесено в госреестр;
4. проведение сделок с ОКС, сюда можно отнести продажу, куплю, обмен или раздел.

Технический план помещения, недвижимого имущества является обязательным. Без него невозможно продолжать оформление, регистрацию права на ОКС. При этом не имеет значения величина объекта. Даже если говорится о небольшом загородной постройке, гараже.

👉 Точно такие же ограничения действуют и в случае проведения перестройки объекта, его реконструкции, восстановления.

Без технического плана помещения невозможно зарегистрировать право собственности. Если был выполнен небольшой перенос второстепенной перегородки, это должно быть отражено в официальных бумагах. Несоответствие становится поводом для отказа в регистрации.

Аналогичные требования предъявляются и к нежилым объектам. Без этого документа не получится ввести объект в эксплуатацию, как и снять его в случае обрушения или сноса.

Какие существуют виды технических планов и кадастровых работ по его изготовлению

Разновидности технических планов отличаются назначением, содержанием, создаются для различных объектов.

Существующие виды техпланов:

• план строения;
• любого сооружения;
• незавершенной конструкции, находящейся на стадии строительства;
• помещения.

Оформление документов для составления технического плана, введения недвижимости в госреестр требует выполнения различных действий.

Можно выделить общие этапы оформления:

1. Предоставление документации, относящейся к исследуемому объекту. На этой стадии изучаются все бумаги, проверяют соответствие им недвижимого имущества.
2. Выполнение геодезической съемки. Вместе с тем осуществляются замеры с последующей обработкой полученных данных.
3. Производится разработка технического плана. Это является обязанностью кадастрового инженера.

Когда все подготовительные работы будут выполнены, документ передается владельцу недвижимости. Согласно процедуре, используется электронный формат, предпочтительным является файл XML.

Когда планируется разработка кадастрового технического плана, необходимо создать все условия для обеспечения такой возможности. С этой целью представляют разные документы, их тип определяется видом объекта, который требует регистрации.

Квартира –  разрешение на ввод в эксплуатацию, документ БТИ – технический паспорт, согласно изменениям в законодательстве, для регистрации подготавливают бумаги, выданные до 1 января 2014 г.;

Новостройка, жилой дом – разрешение на ввод в эксплуатацию;

Технический план сооружения – документация составляется для объектов, которые не относятся к категории жилых построек, под сооружением понимается любая другая конструкция, кроме зданий;

Перепланировки в жилых домах – технический паспорт, полученный в БТИ до 1 января 2014 г., разрешение на выполнение строительных работ определенного характера, непосредственно сам проект перепланировки, акт ввода в эксплуатацию и документ о приеме-передаче.

О составлении техплана следует говорить после уточнения его содержания:

1. текстовое описание;
2. графическая часть.

К первой группе данных относится информация о характеристиках объекта. Вместе с тем фиксируются сведения об инженере, который занимался процессом оформления, а также о заказчике.

Графическая часть включает в себя контуры помещений на объекте, расположение каждого из них, определяет этажность, а также план каждого из этажей.

Учитывая перечисленные особенности, возникает путаница – многие считают, что технический план – это техпаспорт. На самом деле есть существенная разница.

Так, техпаспорт не является достаточным документом для регистрации объекта в ЕГРН.

Кроме того, он не содержит информацию о территориальной привязке объекта.

Что необходимо для оформления техплана?

Когда выполняется сбор документов и всего необходимого, возникают вопросы, в частности, интересуют, какие предъявляются требования к техническому плану.

Более подробно о том, что требуется:

• разрешение на строительство, альтернативные условия – разрешение на ввод в эксплуатацию, техпаспорт, оформленный до 1 января 2013 г. – зависит от типа объекта;
• вся проектная документация;
• выписка из госреестра о земельном участке, где находится объект, для которого составляется документация;
• уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление, подтверждающее соответствие объекта требованиям градостроительного регламента;
• когда нет документов, представляют декларацию о недвижимости;
• акт о присвоении адреса – выдается органами местного самоуправления;
• личные данные о заказчике.

При оформлении того или иного документа для регистрации объекта в госреестре может потребоваться предоставление дополнительных официальных бумаг – зависит от типа недвижимости и ряда условий.

Есть некоторые особенности при подготовке технического плана для квартир МКД. В этом случае необходимо сначала поставить дом на учет в ЕГРН.

Чтобы провести перепланировку, предоставляется поэтажный план.

Техплан линейного объекта, сооружений

Сначала необходимо разобраться, что относится к этой категории объектов: линии связи, коммуникации, ж/д пути и автодороги. Их отличает существенная длина, что объясняет вероятность охвата нескольких кадастровых участков. В результате документ должен включать в себя несколько официальных бумаг по каждому из округов.

При этом техплан содержит информацию об их точном количестве.

Порядок оформления стандартный. Документ содержит текстовую и графическую часть. Также требуется подпись кадастрового инженера, который занимался вопросом оформления. Причем есть вероятность составления техплана в формате графического документа.

Рекомендации по оформлению и получению технического плана

Необходимо обратиться в межевую компанию.

Есть и альтернативный вариант – можно сотрудничать с частным кадастровым инженером. В этом случае заключается договор между ним и заказчиком. Но важно удостовериться в том, что у выбранного специалиста есть требуемые полномочия.

Как это проверить? Нужно зайти на сайт госреестра, ввести ФИО частного кадастрового инженера. Важно помнить, что без подписи специалиста, а также инд. номера техплан недействителен.

Что нужно знать об оформлении технического плана при перепланировке квартиры МКД

Выделяют следующие стадии оформления техплана при перепланировке:

• составление проектной документации;
• получение техзаключения – выдается специалистом на основании осмотра несущих конструкций;
• представление документов, требующих согласования для проведения дальнейших монтажных работ;
• по окончании перепланировки выдается акт приемки в эксплуатацию;
• выполняется кадастровый учет;
• берется выписка ЕГРН о праве собственности;
• техзаключение и подготовленный проект, что дает основания для оформления техплана;
• акт приема проведенных монтажных работ;
• паспорт заказчика.

Совет: Рекомендуется искать фирмы, сопровождающие процесс оформления на каждом из этапов. Таких мало, но они имеют преимущество, т. к. упрощается задача получения технического плана.

Нужно уточнить в своем регионе (у региональных властей), какие работы можно проводить.

Когда заказчик получает технический план недвижимости, в нем должно быть заключение. В нем указывается, есть ли несоответствие фактического состояния объекта сведениям из госреестра.

Если такая информация появляется, дальнейшее оформление тормозится, пока не будет завершена процедура узаконивания изменений при перепланировке.

Подробнее про узаконивание перепланировки в статье «Процесс согласования перепланировки квартиры по шагам и его этапы«

Затем следует передать правильно оформленный техплан в госреестр. После внесения изменений выдается выписка ЕГРН. Вся процедура оформления технического плана занимает 1-2 дня.

📌 Заключение

1. Важно помнить, что все объекты недвижимости должны быть поставлены на государственный учет.
2. Без техплана невозможно реализовать недвижимость.
3. У документа «технический план» нет срока давности.
4. Техплан действителен до момента, пока не будут проведены новые изменения.
5. К техническому плану относят не только перестройку, но и снос, а также изменение проекта коммуникаций.