Если Вы решили выполнить переустройство жилого или нежилого помещения в квартире, или перевести жилое помещение в нежилое, необходимо согласовать эти работы с местными архитектурными органами.
Для этого нужно разработать план помещения и подать бумаги в БТИ, а после ремонта показать жилье комиссии.
Как выполняется согласование перепланировки квартиры — порядок действий? Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры? Какими особенностями обладает согласование перепланировки ипотечной квартиры? В статье эти вопросы будут рассмотрены.
Что такое перепланировка квартиры и зачем она нужна?
Перепланировка помещения — это внесение в конструкцию объекта изменений, которые подлежат изменению в технический паспорт постройки.
.
Такие работы подлежат согласованию в государственных органах. Эта процедура предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а вносить изменения без согласования с архитектурными органами запрещается.
Процедура согласования перепланировки квартиры касается как жилых, так и нежилых комнат в доме.
В понятие перепланировка квартиры согласование самостоятельно входит множество работ, разрешенных Жилищным кодексом.
Перечислим основные примеры таких работ:
- Объединение кухни и соседнего помещения путем изготовления арочного проема или перегородки (обратите внимание, что полностью стену сносить нельзя).
- Увеличение или уменьшение пространства ванной, туалета или кухни за счет полезного пространства коридора либо подсобных помещений. За счет других комнат увеличивать или уменьшать ванную, туалет, кухню нельзя).
- Увеличение балконного пространства за счет монтажа арочной конструкции на входе (обратите внимание, что ширина арки не должна превышать 1 метр).
- Перепланировка расположения инженерных коммуникаций (здесь действует ряд тонкостей, например, при переносе водных труб должен сохраниться угол слива).
- Некоторые категории переустройства полов (например, проведение новой стяжки, установка встраиваемой системы теплых полов).
- Расширение полезного пространства квартиры за счет общедомовой территории (самострой). Обратите внимание, что в таком случае понадобится письменное согласие всех соседей, которых затронет такой перенос!
Большинство мелких ремонтных работ согласовывать с органами местного самоуправления не нужно.
Например, переустройство полов, покупка и установка мебели, поклейка обоев, монтаж подвесных потолков, остекление балкона или монтаж кондиционера — все эти работы можно производить самостоятельно без подачи документов в государственные органы.
Пошаговая инструкция по перепланировке жилых комнат
Процедура согласования перепланировки выполняется в несколько шагов, каждый из которых имеет свои особенности и нюансы.
Ниже основные этапы согласования перепланировки квартиры будут рассмотрены в деталях.
Шаг 1 — подготовка проекта
Сперва Вам нужно составить чертеж или эскиз будущего проекта.
Здесь есть два варианта:
- Если вносите незначительные изменения в планировку здания, то можно нарисовать эскиз. Сделать его можно и самостоятельно от руки. Главное условие — на нем должны быть отражены детали проекта и технические показатели (длина, ширина, высота, применяемые материалы и другие).
- Для всех остальных случаев необходимо заказать чертеж проекта в любой организации, у которой есть соответствующие полномочия и допуск СРО. Работы являются платными, а в большинстве случаев стоимость изготовления проектного чертежа составляет 5-10 тысяч рублей.
Простой человек может не знать, в каких случаях следует идти в компанию, а когда можно рисовать эскиз самостоятельно.
Узнать эти сведения можно в жилищном инспекции по месту жительства — также можно обратиться в саму организацию и получить бесплатную консультацию. Для посещения компании для изготовления чертежа достаточно прихватить с собой паспорт — какие-либо дополнительные бумаги брать с собой не нужно.
Шаг 2 — обращение в органы БТИ
Теперь необходимо написать заявление на согласование перепланировки квартиры и подать его в местные государственные органы.
Заявление пишется в свободной форме, но в нем должна быть явно указана просьба согласовать подготовленный проект.
☝️ Основной орган, осуществляющий согласование перепланировки квартиры — это БТИ, однако подать заявление можно в МФЦ или любой другой местный орган, осуществляющий архитектурный надзор (в каждом регионы он свой).
К заявлению следует приложить дополнительные бумаги.
Их перечень может меняться от случая к случаю, но чаще всего подаются следующие документы:
- Паспорта всех собственников жилья.
- Документ о праве собственности.
- Проект переустройства помещений (эскиз или план-чертеж).
- Технический паспорт помещений (можно получить в Росреестре).
- Выписка из ЕГРН.
На основании переданных бумаг (подробнее о документах и штрафах читайте в статье «Какие перепланировки не требуют согласования. Последствия перепланировки квартир без согласования.») оформляется документ-разрешение, который передается заявителю.
Обычно он имеет ограниченный срок годности — не более 1 года.
✔️ Если этого времени оказалось недостаточно, необходимо за несколько дней до его истечения повторно обратиться в БТИ/МФЦ/архитектурную организацию, чтобы выполнить пролонгацию проекта.
Шаг 3 — проведение ремонта
Итак, основные этапы согласования перепланировки выполнены — теперь можно делать непосредственно ремонт в доме.
Законодательные нормы не регламентируют проведение ремонта, но действует строгое правило — он должен проводиться в соответствии с базовыми требованиями ГОСТ, а направлен он должен быть на осуществление проекта, изложенного в эскизе или плане чертеже.
Ремонт может выполнять как сам хозяин объекта, так и организация по найму — здесь каких-либо ограничений по закону нет.
Шаг 4 — приглашение комиссии, оформление нового техпаспорта
На завершающем этапе выполняется согласование перепланировки квартиры после ремонта.
Для этого повторно обратитесь в БТИ/МФЦ/архитектурную организацию и пригласите выездную комиссию для проведения экспертизы.
В назначенное время государственные служащие проведут проверку и составят финальный отчет. На основании отчета инженер также бесплатно оформит новый технический паспорт.
С техпаспортом нужно обратиться в районную администрацию, получить подпись и обратиться в ЕГРН для внесения изменений в техническую документацию на квартиру.
Особенности перепланировки нежилых комнат
Согласованию с государственными органами подлежат не только жилые, но и нежилые помещения.
Например, это могут быть цокольные этажи многоэтажного здания, ресторан или магазин на первом этаже и так далее.
Порядок согласования перепланировок нежилых помещений будет в целом аналогичным, как и в случае жилых комнат, однако некоторые отличия все же будут.
Примерный порядок действий:
✔️ Разработайте проект. Для этого нужно обратиться в любую организацию, у которой есть допуск СРО на проведение подобных работ.
Сделать эскиз проекта от руки в данном случае не получится, поскольку эта возможность распространяется только на частные жилые дома.
✔️ Посетите органы архитектурного планирования — это может быть БТИ или любая другая жилищная организация в Вашем регионе.
Подать бумаги можно также через МФЦ. Обратите внимание, что перечень обязательных бумаг будет немного отличаться.
Основные бумаги — заявление о согласовании переустройства и перепланировки (образец), личный паспорт собственника, документ о праве собственности, выписка из ЕГРН.
Плюс — поэтажный план и экспликация к нему, выписка из общего техпаспорта постройки и документ о состоянии помещения (эти бумаги заменяют техпаспорт, который подается в случае жилых помещений).
✔️ Теперь можно приступать к осуществлению ремонта (его выполняет собственник либо организация/мастер по найму). По завершении ремонта нужно вызвать жилищную инспекцию, которая удостоверится в том, что ремонт был произведен в соответствии с планом. В конце оформляется новый поэтажный план с экспликацией — эти документы относятся в ЕГРН для внесения изменений в базу данных по возведенному объекту.
Особенности перепланировки ипотечного жилья
Если Вы купили жилье через ипотечную банковскую программу, то Вы также можете выполнить согласование перепланировки квартиры в ипотеке.
При этом действует ряд серьезных ограничений:
- Все вносимые изменения должны быть в обязательном порядке согласованы с банком и страховой организацией до выплаты ипотеки. Если хоть одна из этих организаций будет против, то в изменении планировки может быть отказано без объяснения причин.
- Согласование перепланировки квартиры с банком при ипотеке рекомендуется согласовывать путем обращения в банковскую организацию. К заявлению нужно приложить технический план вносимых изменений, выполненный компанией с допуском СРО (заказать его рекомендуется заранее перед посещением банка и страховщика).
- Если банк одобрил вносимые изменения, то последующий процесс согласования перепланировки квартиры по шагам будет стандартным. Вы обращаетесь в архитектурную организацию или БТИ, передаете бумаги, получаете разрешение, проводите ремонт, вызываете комиссию и так далее. На завершающем этапе копию техпаспорта следует передать банку и страховщику.
- Если банк или страховщики отказали в изменении планировки, то теоретически Вы можете постараться выполнить согласование перепланировки квартиры через суд. Однако практика показывает, что такие дела редко оканчиваются победой заявителя, поскольку до выплаты ипотеки собственниками жилья являются банк и страховщик. Поэтому согласовывать работы рекомендуется через банк/страховщика в индивидуальном порядке без привлечения суда.
Узаконивание комнат, которые уже прошли перепланировку
👉 На практике часто встречаются случаи, когда человек сперва самовольно изменяет планировку объекта, а лишь потом обращается в государственные органы для согласования.
Эти действия нарушают закон, однако в ряде случаев можно узаконить внесенные изменения и постфактум.
Алгоритм действий будет здесь несколько иным, а согласование готовой перепланировки квартиры выполняется так:
- Обратитесь в отделение БТИ и согласуйте выезд инженера. Этот человек зафиксирует факт незаконного внесения изменений и выпишет штраф по статье 7.21 КоАП РФ (размер штрафа — 2-2,5 тысячи рублей). Помимо этого он изготовит новый техпаспорт и передаст его собственнику.
- С новым техпаспортом собственнику следует обратиться в архитектурную инспекцию или любой другой аналогичный орган в Вашем регионе. Практически со 100% вероятностью комиссия откажет в узаконивании внесенных изменений — обязательно получите письменный отказ.
- С письменным отказом, техническими паспортами (старым и новым) обратитесь в суд. В ряде случаев могут понадобится также планы квартир ниже и выше — их можно получить в ПИБ. Посещайте все заседания суда, доказывайте свою правоту. В случае успеха изменение планировки будет легализовано.
- В суде Вам выдадут разрешение на легализацию. Возьмите этот документ и новый техпаспорт — с этими бумагами обратитесь в ЕГРН, подайте заявление на внесение изменений. В случае успеха планировка будет признана полностью легальной с точки зрения закона.
Легализовать можно только те изменения, которые допускаются градостроительными правилами и нормами ГОСТ.
Например, нельзя легализовать изменения, затрагивающие несущие конструкции здания — при наличии таких изменений Вам обяжут демонтировать изменения, а в легализации будет отказано.
Почему могут отказать в перепланировке жилья?
Выше мы в общих чертах рассмотрели процесс согласования перепланировки с государственными органами.
Однако существуют ситуации, когда органы самоуправления могут отказать в изменении планировки.
Рассмотрим эти ситуации и узнаем, можно ли их разрешить:
✔️ Внесение недопустимых изменений. Некоторые технические изменения в конструкцию здания вносить нельзя, поскольку это создаст аварийную ситуацию на объекте.
Примеры подобных изменений — снос несущих стен и конструкций, некорректный перенос линий теплоснабжения и другие.
✔️ Отсутствие разрешения соседей. Если Вы расширяете свое жилье за счет общедомовой территории, то нужно получить письменное согласие всех соседей, которых затрагивает такое изменение.
Если согласие не получено, то согласование перепланировки квартиры дома будет невозможно.
✔️ Здание является объектом культурного наследия. Если здание охраняется государством, как объект культурного наследия, то менять его внешний облик запрещается.
Хотя вносить внутренние изменения объекта Вы можете — здесь подобный запрет не действует.
Разрешение на внесение изменений обладает ограниченным сроком действия — обычно 12 месяцев.
Очень важно уложиться в заданный срок, а если время истекает, то нужно повторно посетить органы по жилищному надзору.
☝️ Если Вы вызовите инспекцию после истечения срока действия разрешения, то подобные изменения могут быть признаны незаконной перепланировкой.
В таком случае придется выполнять легализацию — нужно будет вызывать инспектора БТИ, платить штраф за незаконную перепланировку, получать отказ, обращаться в суд и так далее.
