Договор с техническим заказчиком в строительстве и стоимость его услуг

Для постройки какого-либо объекта (жилого или нежилого) необходимо получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления.

Также следует закупить сырье, оборудование и технику, а также нанять рабочих-строителей, которые и возведут нужный объект согласно техническому плану.

👉 Многие обязанности технического заказчика (ТЗ) можно делегировать стороннему лицу.

Этот человек будет выполнять технические функции юридического заказчика и застройщика — закупать материалы, следить за состоянием работ, выполнять инженерные изыскания, при необходимости оказывать геодезическое и научно техническое сопровождение строительства и так далее.

Какова стоимость технического заказчика? Как выглядит договор технического заказчика? В каком порядке оплачиваются его услуги? В статье эти вопросы будут рассмотрены.

Кто такой технический заказчик и зачем он нужен?

Технический заказчик ГК РФ — это работник, который выполняет ряд функций юридического заказчика проекта, действуя от его имени.

Обычно технический заказчик (ТЗ) занимается инжинирингом, следит за качеством строительных работ или напрямую руководит строительством.

В качестве ТЗ могут выступать юридические лица, зарегистрированные в качестве СРО.

Для выполнения работ техзаказчик должен заключить с юридическим заказчиком договор, который будет оговаривать следующие вопросы — права и обязанности сторон, оплата, форс-мажорные обстоятельства и другие.

Обязанности ТЗ определяет договор передачи функций технического заказчика.

Базовые функции техзаказчика

Разработка сопроводительной документации (инжиниринг)

Проект договора технического заказчика обычно подразумевает, что техзаказчик будет оформлять разрешение на строительство, технический план, пожарный сертификат и другие бумаги.

Технический надзор заказчика за строительством

ТЗ следит за соблюдением градостроительным, санитарных, эпидемиологических, пожарных и многих других норм.

Также техзаказчик смотрит за тем, как расходуются деньги заказчика, как используется техническое оборудование и так далее.

Техзаказчик часто выполняет часть функций застройщика

Например, он занимается закупкой материалов и их распределением на строительной площадке, ищет и нанимает новых сотрудников в штат, заключает соглашения с подрядными организациями на выполнение дополнительных работ.

Помимо этого существуют и многие другие услуги технического заказчика в строительстве — составление проектной документации, оптимизация расходов по строительству, получение заключений по пожарным, экологическим, санитарным требованиям и другие. Более подробную информацию о том, кто такой техзаказчик и какие функции он выполняет, читайте в нашей другой статье здесь…

Ответственность технического заказчика

☝️ ТЗ несет ответственность технического заказчика перед застройщиком и юридическим заказчиком в соответствии с соглашением.

Обязанности техзаказчика прописываются в тексте договора в явном виде. Соглашение также должно содержать порядок разрешения спорных ситуаций для разрешения конфликтных ситуаций.

В случае обнаружения нарушений техзаказчик может также нести административную и уголовную ответственность в рамках закона (если у юридического заказчика проекта не было возможности установить нарушение по объективным причинам).

Договор с техническим заказчиком на объект

Как уже было сказано ранее, передача полномочий от юридическая заказчика к ТЗ выполняется на основании договора технического заказчика при строительстве объекта.

Это соглашение выполняется минимум в двух экземплярах, а содержит оно все необходимые сведения — права и обязанности сторон, сведения об оплате, форс-мажорные обстоятельства и так далее.

Бумага имеет юридическую силу, а при наличии споров в суде она подтверждает факт наличия деловых отношений.

Какие пункты содержит договор?

Законодательство РФ не содержит точных указаний на то, как именно должен выглядеть договор оказания услуг технического заказчика.

Соглашение заполняется в свободной форме, однако в обязательном порядке оно должно содержать следующие пункты, чтобы его могли признать в качестве юридически значимого документа:

1. Шапка соглашения. Здесь указывается номер соглашения и дата его заключения. Также тут прописываются краткие сведения о сторонах сделки (ТЗ и юридический заказчик) — наименования организаций, их адреса, сведения об уполномоченных лицах, которые составляют договор. Также здесь содержится ссылка на Устав, на основании которого работает компания.
2. Предмет договора. В этом пункте прописывается полный перечень обязательств, которые делегируются к ТЗ. Описание обязанностей должно быть достаточно точным, чтобы исполнитель проекта смог однозначно определиться с перечнем своих допустимых полномочий. Если для оказания услуг ТЗ необходимо пройти переподготовку или съездить в командировку, то в этом пункте также указывается порядок прохождения учебы/командировки + указываются сведения об оплате расходов (учеба, проживание в гостинице, питание и другие).
3. Права, обязанности обеих сторон сделки. В этом пункте прописывается, на что имеют право ТЗ и юридический заказчик. Выполнять работы нужно в соответствии с ограничениями, указанными в этом пункте. Если ТЗ столкнулся с необычной ситуацией, которая не прописана в этом пункте договора, то необходимо проконсультироваться с заказчиком и достичь консенсуса. В случае формирования нового правила оно должно быть внесено в текст договора.
4. Передача готового проекта и порядок рассмотрение споров. Тут указываются сведения о том, по какому алгоритму готовый проект будет передаваться в руки заказчика по завершении работ. На практике часто бывает, что во время передачи проекта между ТЗ и заказчиков часто возникают встречные претензии. Чтобы формализовать эту процедуру, в этом пункте прописывается порядок разрешения споров.
5. Ответственность технического заказчика. Здесь указываются все санкции, которые налагаются на ту или иную сторону сделки в случае нарушения своих обязательств или при превышении полномочий. Здесь также очерчивается поле ответственности относительно того, кто будет нести юридическую ответственность по закону, если по результатам строительства будут обнаружены нарушения. Если какой-либо объект строительства будет проходить страхование, в этом пункте также прописываются краткие сведения о страховом продукте.
6. Стоимость услуг технического заказчика в строительстве. В этом пункте указывается порядок оплаты договора. Список законодательных ограничений здесь минимален. Плату можно производить единым платежом при приемке работ, по методу «аванс + основная зарплата», равноценными платежами раз в месяц на счет компании и так далее. Сумму вознаграждения следует указывать не только числами, но и буквами, чтобы снизить вероятность подлога или мошенничества.
7. Конфиденциальность и форс-мажорные обстоятельства. Тут прописывается сведения о том, кому можно передавать информацию по итогам проведенных работ. В большинстве случаев применяется метод полного сохранения конфиденциальности — сведения о строительстве не передаются в третьи руки, а владеет ими только ТЗ и заказчик проекта. Также здесь указывается перечень форс-мажорных случаев, когда ответственность исполнителя и заказчика исключается в силу непреодолимых обстоятельств. Примеры таких явлений — стихийные бедствия, серьезные аварии, военные конфликты и так далее.
8. Завершающие положения. В конце прописывается срок действия соглашения, а также указываются сведения вспомогательного характера. Например, заказчик может обязать ТЗ, чтобы тот в случае изменения места регистрации или контактного телефонного номера сразу оповещал его об этом. В самом конце указываются контактные данные обеих сторон, а также банковские реквизиты для оплаты. Представители компаний ставят здесь свои подписи и печати.

Порядок заключения договора

Договор между техническим заказчиком и подрядчиком заключается в стандартном порядке. Заказчик проекта находит организацию, которая может выполнять функции ТЗ.

Обычно это частная компания-юрлицо, имеющая статус саморегулируемой организации.

После этого составляется и подписывается обеими сторонами договор на осуществление функций технического заказчика. Скачайте образец договора с техническим заказчиком

Стоимость услуг технического заказчика при проектировании определяется заранее, а оплата осуществляется в соответствии с графиком выплат (прописывается в договоре).

Стоимость услуг технического заказчика

Цена работ ТЗ определяется в индивидуальном порядке на основании договоренности.

Так как строительные проекты могут быть как большими, так и маленьким, то стоимость обычно выражается не в фиксированный плате, а в процентах.

Стоимость технического заказчика в строительстве в процентах обычно выглядит так:

✔️ Технический надзор и контроль. В этот пакет услуг включается лишь базовые работы по обеспечению порядка на строительной площадке (проверяются расходные материалы, расходование денежных средств и так далее).

Плата по этой модели составляет 1-3% стоимости основного договора.

✔️ Инжиниринговые услуги. В этот пакет включаются работа с документами и изыскательные услуги.

Например, Вам нужно произвести сейсмологическое исследование участка, чтобы определить, какой уровень нагрузки он сможет выдержать — эта услуга включается в инжиниринг.

Средняя ставка — 2-4% стоимости основного контракта.

✔️ Управление строительством. В этот пакет включается такие услуги — наем сотрудников, закупка материалов и их доставка на площадку, аренда тяжелой техники и другие.

Эта услуга является самой затратной — ставка в данной области может составлять от 4 до 10% в зависимости от объема работ.

Большинство клиентов заказывают сразу несколько пакетов услуг и даже объектов.

Например, они могут оформить инжиниринг и технический надзор, тогда как непосредственно строительством будет заниматься юридический заказчик.

Стоимость услуг обычно суммируется, хотя некоторые организации могут предлагать скидки и бонусы.

☝️ Цену проекта обязательно следует зафиксировать в договоре, поскольку в противном случае он будет иметь слабую юридическую силу.