Раньше строительство каких-либо объектов осуществлялось по простому алгоритму. Инвестор находил подходящий для себя проект, нанимал застройщика, а потом получал нужный объект в собственность.
В дальнейшем возведенный объект мог быть продан, сдан в аренду и так далее.Все этапы строительства застройщик выполнял.
Сегодня строительство выполняется по более сложной схеме. На практике часто применяется методика, когда инвестор передает деньги специальному лицу — заказчику.
Эта организация нанимает ряд подрядных организаций, которые и выполняют строительство. Одним из самых главных подрядчиков является лицо, которое часто называют техническим заказчиком проекта.
Какие работы проводит технический заказчик по ГК РФ? Какова структура службы технического заказчика? Застройщик, технический заказчик и обычный заказчик — в чем разница? В статье эти вопросы будут в деталях рассмотрены.
Кто такой техзаказчик, кто им может быть
Технический заказчик (техзаказчик, ТЗ) — это лицо, которое выполняет ряд технических работ от имени заказчика проекта.
В обязанности технического заказчика обычно входят следующие работы — надзор за строительством, контроль над рациональным расходованием ресурсов, оформление документов, инжиниринг.
Точный перечень услуг определяется в договоре с техзаказчиком.
В качестве ТЗ может выступать только юридическое лицо (раньше эту функцию могли выполнять физические лица, индивидуальные предприниматели).
По закону у ТЗ должен быть статус СРО для технического заказчика и строительного контроля (в областях архитектуры, инженерно-строительных изысканий, строительства).
Регулирует функции технического заказчика Градостроительный Кодекс. Основные статьи — 22, 47, 48, 55.31 ГК РФ.
Работа ТЗ обладает такими особенностями:
1. В качестве ТЗ обычно выступают частные организации, имеющие статус СРО.
Перечень услуг, порядок их оказания, оплата проекта и все необходимые вопросы оговариваются в тексте договора с организацией-ТЗ.
Коммунальные предприятия такие услуги оказывают редко.
2. Стоимость технического обслуживания обычно выражается в процентах от стоимости основного проекта.
Связано это с тем, что строительные проекты могут быть как маленькими, так и большими.
💲Поэтому фиксированную сумму определить достаточно проблематично — гораздо проще выразить оплату в процентах.
Основные функции техзаказчика
Перечень обязанностей, которыми наделяется ТЗ, определяет договор передачи функций технического заказчика.
Заказчик работ может делегировать любое количество функций по своему усмотрению (однако все они должны быть четко прописаны в соглашении).
Базовые функции технического заказчика
Комплекс работ по получению различных разрешений и лицензий
Для инициирования строительства, а также непосредственно в процессе постройки заказчику могут потребоваться множество разрешений — на возведение объекта, на перепланировку, на получение сертификата пожарной безопасности.
Проект договора технического заказчика может включать в себя обязанности по оформлению всех необходимых бумаг.
Изыскательные работы и подключения к коммуникациям
Во время строительства для уточнения важных параметров будущей постройки могут потребоваться дополнительные исследования — сейсмологические, геологические, гидрологические и другие.
Эту функцию может взять на себя ТЗ. Помимо этого он может подавать бумаги в коммунальные службы на подключения газа, электричества, воды, а также следить за качеством монтажа необходимых инженерных линий.
Надзорные работы
ТЗ может следить за тем, как расходуются закупленные материалы (кирпичи, бетон, проводка и многие другие), а также любые инструменты и приборы.
При необходимости он может заключать соглашения на покупку недостающих расходных материалов, оплачивать их стоимость, следить за их доставкой на строительную площадку.
Планирование строительного штата
Для проведения строительных работ необходимо нанять работников, распланировать их трудовые обязанности, рабочий график. Эту функцию может взять на себя ТЗ. Также он может отвечать за выплатой зарплат, увольнять сотрудников при необходимости, переводить работников на другой объект и так далее.
Формированием штата, закупкой материалов, техники часто занимается не технический заказчик, а застройщик.
Однако иногда эта функция все же делегируется ему на основании договора.
При таком сценарии оплата работ оговаривается отдельно, фиксируется в соглашении. Размер оплаты определяется в индивидуальном порядке (обычно это фиксированная выплата либо процент + выплата).
Заказчик, технический заказчик и застройщик — чем они отличаются?
У многих читателей при чтении статьи мог возникнуть вопрос: застройщик, заказчик и технический заказчик — в чем разница между этими лицами?
Если говорить кратко, то заказчик — это лицо, которое занимается проектом, несет за него ответственность. Обычно это строительная организация, которая получает деньги за свою работу от инвесторов.
Техзаказчик — это по сути подрядная организация, которая берет на себя часть функций основного застройщика.
Застройщик — это непосредственно организация, которая занимается стройкой — закупает материалы, нанимает сотрудников, подбирает технику и так далее.
ТЗ может брать на себя часть функций застройщика (например, закупать оборудование или проводить наем сотрудников).
Более детально разобраться в функциях этих лиц поможет наша детальная таблица:
| Название уполномоченного лица | Чем занимается это лицо |
| Заказчик | Это организация, которая получила деньги от инвестора на возведение какого-либо объекта на основании договора. Компания может делегировать свои функции подрядным организациям, если это допускается соглашением с инвестором. На практике применяется следующая схема: технические функции передаются техзаказчику, а строительные — застройщику. При таком сценарии он выполняет вспомогательные функции — следит за работой подрядных организаций, утверждает строительный план, осуществляет приемку проекта, ведет переговоры с инвестором и другие. |
| Техзаказчик | Это организация, которая по поручению юридического заказчика выполняют услуги технического характера. Чаще всего ТЗ оформляет разрешения, проводит инженерные изыскания, заключает соглашения с муниципалитетами о подведении коммуникаций. Также ТЗ выполняет технический надзор заказчика за строительством, целевым расходованием средств, комплектацией штата. По поручению основного заказчика может выполнять некоторые функции застройщика, если это прописано в тексте договора. |
| Застройщик | Занимается непосредственно строительством и комплектацией штата сотрудников. Он закупает строительные материалы, арендует или приобретает технику, нанимает работников, определяется с планом работ, разрабатывает план работы. В качестве застройщика обычно выступает организация, которая владеет необходимой техникой и в штате которой есть определенное количество работников. Если для какого-либо проекта не хватает техники, то она оперативно приобретаете или арендуется. Если не хватает работников — они находятся, принимаются в штат на временную или постоянную работу. |
А может ли одна организация брать на себя не только функции технического заказчика в строительстве, но и застройщика, основного заказчика?
Ответ на этот вопрос будет положительным.
Например, Застройщик может делегировать часть своих функций техзаказчику или основной заказчик может не нанимать ТЗ, а выполнять все работы самостоятельно.
Некоторые строительные организации выполняют все три функции целиком — они работают с инвесторами проекта (заказчик), занимаются технической часть (техзаказчик), выполняют застройку (застройщик).
Этапы работы техзаказчика
Алгоритм работ техзаказчика сильно варьируется в зависимости от перечня его обязанностей.
Например, если ТЗ может наниматься только для технического надзора за строительством — в таком случае его можно нанимать после начала строительства, а заниматься оформлением документов ТЗ не будет.
Ниже будет рассмотрен типовой план работ, по которому техзаказчики работают в России чаще всего.
Заключение договора, оплата заказа. На начальном этапе основной заказчик находит компанию, которая оказывает услуги ТЗ и заключает с ней договор.
Примерный алгоритм действий:
Согласование договора с ТЗ
На этом этапе ведутся переговоры, чтобы определить функционал технического заказчика в строительстве.
Формируется перечень услуг, которые включаются в предварительную версию договора. Также обсуждаются смежные вопросы — права, обязанности, оплата и другие.
Подписание соглашения, оплата заказа
Компания составляет итоговую версию договора, передает ее на подпись организации-клиенту. При необходимости в договор вносятся уточнения, изменения.
В конце клиент ставит подпись и оплачивает стоимость услуг технического заказчика в процентах, если это предусмотрено соглашением.
Юридическое сопровождение сделки.
Чтобы юридически оформить техзаказчика, компания-клиент оформляет приказ на технического заказчика.
Помимо назначения в приказе отражаются вспомогательные сведения — перечень передаваемых бумаг, дата вступления в силу, оплата аванса и другие.
Передача вспомогательные документов.
Чтобы служба технического заказчика смогла выполнять свою работу, клиент формирует вспомогательные бумаги и передает их ТЗ, поручительства, пропуски на строительную площадку, удостоверения (если требуется).
Выше мы кратко коснулись вопросов заключения договора и оплаты заказа техзаказчика. Если хотите узнать дополнительную информацию, читайте другую нашу статью по ссылке. Там мы рассмотрели следующие вопросы — ключевые пункты договора с ТЗ, тарифы на оплату, ответственность техзаказчика и другие!!!
Получение разрешений, утверждение генплана
Если технический заказчик привлекается к проекту перед возведением строительного объекта, то он может взять на себя согласование строительства.
👉 Его главные задачи на этом этапе — подача документов в органы по согласованию архитектурных сооружений, осмотр места будущего строительства, проведение инженерных изысканий.
👉 После получения разрешения на строительство технический заказчик утверждает генеральный план, передает его подрядной организации, которая будет выполнять строительство (застройщику).
Технический надзор, решение вопросов
После начала строительства ТЗ приступает к техническому надзору.
Он следит за бюджетом и расходованием материалов, проводит инженерные изыскания, следит за выполнением градостроительных норм.
Проверяет даты завершения работ, контролирует работу сотрудников организации-застройщика.
На практике у строителей может появиться много вопросов — в большинстве случаев они решаются с техзаказчиком.
Помимо этого в перечень функций ТЗ также включается оформление отчетов, их передача вышестоящим организациям.
Сдача проекта основному заказчику
По завершении строительства технический заказчик согласовывает с органами местного самоуправления возведенный объект, получает вспомогательные разрешения (пожарный, санитарные, эпидемиологические).
В конце он передает проект компании, которая осуществляет ее приемку.
При возникновении разногласий споры решаются в порядке, прописанном в тексте договора. Если разногласия уладить не удается, дело может дойти до суда.
В судебной практике серьезные споры возникают редко — стороны предпочитают уладить споры в досудебном порядке.
Заключение
📌 Подведем итоги нашей статьи
- Техзаказчик строительного проекта — это юридическое лицо, которое занимается инжинирингом, технадзором и проведением изыскательных работ от имени заказчика проекта
- При необходимости это лицо может брать на себя некоторые функции застройщика (закупка материалов, доставка техники, поиск работников в штат)
- По закону техзаказчик должен быть членом СРО, а его работу контролирует Градостроительный кодекс РФ
- Чтобы получить услуги этого лица, нужно обратиться в соответствующую организацию и заключить с ней договор об оказании услуг
