Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

Для строительства на своем земельном участке необходимо согласовать постройку с органами местного самоуправления.

Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

Распространяется это правило как на жилую, так и коммерческую недвижимость, обязанность согласования ложится как на физических, так и на юридических лиц и ИП.

Если здание было возведено без разрешения на строительство, то в большинстве случаев оно будет признано самостроем.

Но как зарегистрировать и легализовать самострой? Куда обращаться и что делать? Какова ответственность за самострой? В статье эти вопросы будут рассмотрены.

Что такое самострой?

Несогласованная постройка (самострой) — это любой объект, который возведен на территории земельного участка без предварительного согласования с органами местного самоуправления. В качестве объекта самостроя может выступать жилой дом (в том числе многоэтажный), гараж, магазин, крупная пристройка и так далее. Характер самостроя может быть различным.

Рассмотрим основные примеры несогласованных построек, которые на практике встречаются чаще всего:

  1. Постройка здания на земельном участке не была согласована со всеми необходимыми государственными органами
  2. Владелец земельного надела подавал все необходимые бумаги, однако фактический объект не соответствует им
  3. Возведенный объект не соответствует требованиям ГОСТ, нормам санитарной, пожарной, технической безопасности
  4. Владелец производил реконструкцию или перепланировку здания без получения разрешений (то есть самовольно)
  5. Возведенный объект расположен на территории земельного участка, который не предназначен для строительства
  6. Объект был построен по согласованию и в соответствии со всеми нормами, но не был поставлен на кадастровый учет

В ряде случаев разрешается узаконить самострой.

Для этого нужно уплатить штраф, собрать все необходимые бумаги и обратиться в государственные органы или суд (о том, как узаконить самострой на своем земельном участке, мы узнаем ниже).

Узаконить самострой можно как на своей, так и на чужой земле (например, в случае получения участка в аренду). Это правило распространяется также и на случай муниципальной собственности.

Оформление самостроя осуществляется по упрощенному (жилые постройки, садовые или огородные участки) либо по стандартному алгоритму (вся остальная недвижимость).

Как накажут нарушителя за самовольное строительство?

За возведение самостроя предусмотрена административная ответственность. Основным наказанием является штраф, а также приостановка дальнейшего строительства.

На размер штрафа влияет множество параметров — категория нарушения, юридический статус нарушителя, давность наступления нарушения и другие.

Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

В ряде случаев могут обязать разобрать или снести постройку.

Однако на практике такая мера применяется редко (обычно в случаях, когда незаконная постройка грубо нарушает градостроительные нормы либо создает опасность или затруднения для других людей).

Действует ли дачная амнистия в 2021 году?

В 2006 году был принят закон ФЗ-93, который в народе прозвали дачной амнистией. Согласно этому закону ряд незаконно возведенных объектов можно легализовать и ввести в эксплуатацию на упрощенных условиях.

А распространялась дачная амнистия в основном на дачные или садовые домики частных лиц. Закон позволял проводить согласование границ земельного участка и проекта по упрощенному алгоритму с предоставлением небольшого пакета документов.

Этот закон неоднократно пересматривался и продлевался, а в 2021 году дачная амнистия была вновь продлена — теперь она действует до 1 марта 2026 году.

Помимо продления в закон было внесено ряд дополнительных уточнений относительно того, как зарегистрировать самострой на муниципальной земле, как узаконить самострой многоквартирного дома и другие.

В целом узаконить самострой стало проще — основные изменения:

  • Расширился перечень построек, на которые распространяется закон. Теперь дачная амнистия теперь охватывает не только дачные или садовые дома, но и обычные жилые (некоммерческие) дома частных лиц. При этом постройка должна находиться в пределах населенного пункта.
  • Снизился перечень обязательных документов, позволяющий узаконить самострой. В большинстве случаев нужно предоставить только паспорт, бумагу о праве собственности, технический план возведенного объекта и декларацию. Уведомление о начале и завершении строительства в большинстве случаев можно не подавать.

Какие требования нужно выполнять для легализации?

Легализация самостроя может отличаться в зависимости от того, были ли нарушены градостроительные нормы при возведении объекта или нет.

Если они не были нарушены, то можно сразу приступать к легализации.

Если же нарушения все же были допущены, то сперва необходимо внести в конструкцию объекта изменения — и лишь после этого следует приступать к легализации.

Перечень градостроительных требований достаточно обширен — перечислим основные:

  1. Жилой объект должен располагаться на участке отдельно (то есть он должен примыкать к дороге, другим участкам или техническим строениям).
  2. На территории участка допускается нахождение технических пристроек (например, гараж или оранжерея). Их возведения обычно не подлежит согласованию.
  3. Общее количество этажей в доме должно составлять не более 3 штук. Допускается наличие подземных этажей, а также небольшого чердака.
  4. Общее количество комнат, перекрытий и коридоров в доме значения не имеет. Многоквартирный самострой легализуется по той же схеме, что и небольшой дом.
  5. Помещения в доме могут использоваться для жилья людей (то есть комнаты соответствуют санитарным, эпидемиологическим, пожарным требованиям ГОСТ).

Какие документы и экспертизы нужны для легализации?

Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

Чтобы узаконить самострой, понадобится собрать пакет документов на возведенный объект. В ряде случаев может понадобиться проведение вспомогательных экспертиз для получения нужного документа.

Перечень бумаг может достаточно сильно отличаться в зависимости от обстоятельств (тип объекта, юридический статус лица и так далее).

Узнаем, какие документы нужны для оформления в большинстве случаев:

Бумага, удостоверяющая личность. Здесь все просто — примером такого документа является личный паспорт.

Обратите внимание, что паспорт должен предъявлять юридический собственник земельного участка (а не те лица, которые в нем проживают/находятся по факту).

Документы на землю. Эта бумага подтверждает, что именно Вы являетесь собственником земельного надела.

В качестве такой бумаги может выступать завещание, договор купли-продажи, соглашение обмена и так далее.

Обратите внимание, что имя в паспорте и собственник надела должны совпадать.

Схема земельного надела (межевой план). На этом документе отмечаются точные границы земельного участка, а также указывается расположение объектов.

Если этого документа нет, то необходимо обратиться в геодезическую компанию и заказать его изготовление. Если межевой план уже оформлялся, нужно взять его копию в органах самоуправления.

Документ ГПЗУ. Эта бумага содержит точные сведения о расположении объекта на территории земельного надела. ГПЗУ используется для определения плотности застройки, отступов от границ и так далее.

Для получения ГПЗУ посетите органы местного самоуправления (если оформляли бумагу в прошлом) либо закажите экспертизу (если не оформляли).

С этими документами необходимо обратиться в любую компанию, которая проводит экспертизу самостроя. Обращаться можно как в частные, так и государственные организации.

При обращении нужно составить заявление, передать бумаги и оплатить работы. После получения денег сотрудники организации должны назначить экспертизу самостроя.

Во время экспертизы проводится осмотр возведенного объекта, выполняются замеры, берутся инструментальные пробы, проводятся тесты на безопасность и так далее.

Также изучается проектная документация.

Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

В случае нестандартного участка или объекта могут проводиться дополнительные экспертизы (например, если Вы проводили несогласованную перепланировку, которая затронула фасады, понадобится проведение экспертизы АГР).

Если возведенный объект соответствует градостроительным, санитарным, техническим, пожарным и многим другим нормам по безопасности, то компания составляет соответствующее заключение.

Этот документ Вам понадобится в будущем, чтобы узаконить самострой через государственные органы.

Пошаговая инструкция по легализации

Легализация самостроя выполняется по трем основным схемам (по выбору человека).

Ниже мы кратко рассмотрим каждый из вариантов.

Через Градостроительную комиссию (ГЗК)

Легализация самостроя через ГЗК возможна только в том случае, если Вы нарушили целевое использование участка (например, построили магазин, хотя по документам на участке расположен жилой дом).

По закону Градостроительная комиссия должна быть в каждом населенном пункте, а точный адрес ГЗК можно узнать в местных органах самоуправления. Чтобы договориться о легализации, соберите пакет документов, напишите заявление и передайте их в Комиссию. Средний срок рассмотрения дела — 10 дней.

Обратите внимание, что легализацию ГЗК можно проводить по сокращенному алгоритму без проведения полной экспертизы строения (однако некоторые экспертные заключения получить все же придется).

Основные документы по упрощенной схеме:

  1. Личный паспорт, бумага, подтверждающая право собственности.
  2. Заключение экспертизы на соответствие нормам ЗОС.
  3. Заключение АГР (если были затронуты фасады здания).
  4. Заключение о безопасности объекта (если здание находится в людном месте).
  5. Документ о площади объекта (заключение подрядчика, решение экспертизы).

Через Комиссию по пресечению самовольного строительства

В столице и административных центрах регионов действуют также вспомогательные Комиссии по пресечению самовольного строительства. Через них можно согласовать любое нарушение — нецелевое использования участка, игнорирование градостроительных норм, несвоевременная подача бумаг на согласование в органы самоуправления и так далее.

Согласование выполняется в три этапа:

  1. Соберите бумаги на объект — межевой план, ГПЗУ, личный паспорт, бумага собственности. При необходимости проведите вспомогательные экспертизы для получения межевого плана или ГПЗУ.
  2. Посетите экспертную организацию и закажите проведения комплексного исследования на соответстветствие градостроительным нормам. По завершении экспертизы получите Заключительный акт.
  3. Посетите Комиссию, напишите заявление и передайте бумаги на рассмотрение. Подать заявление с документами можно и альтернативными способами — через МФЦ, с помощью сайта мэра Москвы (вариант для москвичей) и другие.

Сроки рассмотрения бумаг не регламентированы — по факту они обычно рассматриваются в течение 10-15 дней с момента подачи.

На основании решения суда

Легализация самостроя. Как зарегистрировать и узаконить самострой.

Легализацию можно выполнить также через любой административный суд. Обращаться в суд можно по любым проблемам (нарушение норм, нецелевое использование и так далее).

Помимо этого обратиться в суд можно в том случае, если Вы обращались для легализации в одну из Комиссий, но получили отказ.

Легализация выполняется стандартным образом:

  • Собираете стандартный пакет бумаг (план, ГПЗУ, паспорт, свидетельство). Если пытались легализовать объект в прошлом через Комиссии, прикладываете отказ.
  • Посещаете суд, передаете документы, при необходимости — договариваетесь о проведении повторной экспертизы объекта (обратите внимание, что обычно повторная экспертиза не требуется).
  • Посещаете все заседания суда, во время заседаний доносите свою точку зрения, ссылаясь на результаты экспертиз и официальные документы. Продолжительность судебного процесса обычно не превышает 2-3 недель.

Нужно ли регистрировать легализацию в Росреестре?

В случае положительного решения по Вашему делу необходимо обязательно посетить отделение Росреестра, чтобы получить объект в собственость. При себе нужно иметь паспорт, документ о праве собственности и решения суда или комиссии по Вашему делу.

После передачи бумаг данные о Вашем объекте вносятся в Реестр в течение срока до 10 дней. В случае успеха Вам на руки выдадут документ-выписку — по этой бумаге можно будет в будущем получить данные об объекте.

Дополнительные вопросы

В заключение рассмотрим несколько популярных вопросов, которые часто возникают при легализации самостроя.

Вопрос эксперту
Как оформить самострой гаража?
Делается это в стандартном порядке - собираете бумаги, посещаете Комиссию или суд, пишите заявления, при необходимости посещаете заседания, в случае успеха регистрируете права собственности в Росреестре.
Как оформить самострой в собственность на муниципальной земле?
Возможно два варианта:
1. Если допускается продажа земли муниципалитета. Тогда Вы выкупаете землю, а потом выполняете легализацию по стандартному плану - собираете бумаги, пишет заявление и так далее.
2. Если продажа земли не допускается. В таком случае получение объекта в собственность невозможно, а при обращении в Комиссии или суд Вы получите отрицательное решение по своему делу.
Как принять наследство с самостроем?
Стандартным образом - в течение 6 месяцев по оглашении завещания Вы пишите заявление и принимаете наследство. Потом можете приступать к легализации самостроя любым удобным образом.
Как не купить самострой?
1. Перед покупкой обязательно изучите документы на землю и возведенные постройки, при необходимости закажите экспертизу, чтобы удостовериться, что постройка соответствует проектной документации и не противоречит градостроительным нормам.
2. Если продавец умолчал о наличии самостроя, то Вы можете попытаться через суд аннулировать заключение договора купли-продажи.Судебная практика показывает, что с большой вероятностью суд встанет на Вашу сторону.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Real Expert
Добавить комментарий

Как оформить самострой гаража?
Делается это в стандартном порядке - собираете бумаги, посещаете Комиссию или суд, пишите заявления, при необходимости посещаете заседания, в случае успеха регистрируете права собственности в Росреестре.
Как оформить самострой в собственность на муниципальной земле?
Возможно два варианта:
1. Если допускается продажа земли муниципалитета. Тогда Вы выкупаете землю, а потом выполняете легализацию по стандартному плану - собираете бумаги, пишет заявление и так далее.
2. Если продажа земли не допускается. В таком случае получение объекта в собственность невозможно, а при обращении в Комиссии или суд Вы получите отрицательное решение по своему делу.
Как принять наследство с самостроем?
Стандартным образом - в течение 6 месяцев по оглашении завещания Вы пишите заявление и принимаете наследство. Потом можете приступать к легализации самостроя любым удобным образом.
Как не купить самострой?
1. Перед покупкой обязательно изучите документы на землю и возведенные постройки, при необходимости закажите экспертизу, чтобы удостовериться, что постройка соответствует проектной документации и не противоречит градостроительным нормам.
2. Если продавец умолчал о наличии самостроя, то Вы можете попытаться через суд аннулировать заключение договора купли-продажи.Судебная практика показывает, что с большой вероятностью суд встанет на Вашу сторону.
Adblock
detector