Для проведения ряда сделок с землей может понадобиться согласование границ земельного участка. Эта процедура проводится по специальному алгоритму.
Когда нужно и не нужно проводить согласование границ? Кто может инициировать эту процедуру? Каков порядок согласования границ? В статье эти вопросы будут в деталях рассмотрены.
Что такое согласование границ земельного участка?
Согласование границ земельного участка — это ряд процедур, в результате которых устанавливаются границы земельного участка.
Они согласовываются с владельцами соседних участков. В качестве таких владельцев могут выступать как физические лица (например, жители малоэтажного дома), так и юридические лица (например, автомобильная мойка или парковка).
Потребность в этой процедуре возникает при получении надела в собственность — допустим, по наследству или в случае обмена.
На практике согласование местоположения границ земельного участка обычно выполняется в следующих случаях:
Разрешение территориальных споров с соседями. Согласование границ земельного участка с соседями позволит определить точные границы и закрепить их на бумаге, чтобы в будущем такие возражения в согласовании границ земельного участка не возникали.
Получение земли в собственность. Если границы надела не определены, то их владелец сильно урезан в своих имущественных правах. Например, он не может продать часть участка или сдать его в коммерческую аренду. Однако после согласования большинство таких ограничений снимается.
Для закрепления границ необходимо провести межевание, которое может выполнить только квалифицированный инженер.
Самостоятельно провести межевание невозможно, поскольку у простого человека нет соответствующих знаний и оборудования, что сделает результаты разметки ненадежными.
Ключевые особенности процедуры закреплены в законе. Основные нормативные документы — это ст 39 «Согласование» , а также письмо Минэкономразвития №412.
Когда нужно и не нужно проводить разметку?
Как уже было сказано ранее, согласование проводится со всеми владельцами смежных земельных участков. Однако по закону есть ряд ситуаций, когда согласование границ не требуется.
Рассмотрим все тонкости и нюансы этой процедуры:
- Сперва нужно определиться с перечнем соседей, с которым нужно согласовать границы. По закону нужно выполнить только согласование смежных наделов, у которых есть граница с Вашим участком. Поэтому, например, если Ваш надел выходит на дорогу — то согласовывать территорию с владельцем надела по ту сторону дороги не нужно, поскольку границей в данном случае будет выступать эта дорога.
- Теперь нужно узнать, а не провел ли межевание своего смежного надела Ваш сосед. Если провел, а сведения были внесены в ЕГРН, то в таком случае согласовывать границы также не нужно — перед проведением кадастровых работ инженер получит данные о границе из выписки ЕГРН. Если же сосед не проводил межевание, то по закону согласовать границы нужно в обязательном порядке.
Особенности кадастрового согласования
В качестве владельца смежного надела могут выступать различные лица — как обычные домовладельцы, так юридические лица-компании.
Согласование будет иметь ряд особенностей в зависимости от того, кем является Ваш сосед:
Домовладение. Если на территории соседнего надела расположен дом, в котором живут люди, то согласование нужно проводить с юридическим владельцем участка. Обратите внимание — если в доме проживают люди, которые не являются юридическими хозяевами (например, на правах аренды), то согласование все равно нужно проводить с собственником.
Многоквартирный дом. Если рядом с Вами расположен многоквартирный дом, то согласование проводится с официальным представителем владельцев этого жилья. Обычно в качестве такого человека выступает председатель ТСЖ либо директор управляющей компании.
Юридическое лицо. Если рядом с Вами расположена собственность юридического лица-компании, то с ним также нужно согласовывать границу. При этом необязательно проводить все работы с юридическим владельцем — достаточно договориться о согласовании с человеком, который выступает от имени хозяина или хозяев компании.
Собственность муниципалитета. Если владельцем юридическим надела является муниципалитет, то выполняется согласование границ земельного участка с администрацией. Обратите внимание, что большинство государственных наделов прошли процедуру межевания — поэтому данные о границе можно получить из ЕГРН.
Лесничество или лесопарк. Если рядом с Вами расположен лес, то согласование границ с Лесным фондом не выполняется (кадастровый инженер сам определит границы и внесет их в документацию).
Порядок согласования с соседями
Процедуру должен проводить кадастровый инженер. Проводятся кадастровые работы по межеванию для определения границ Вашего надела — а потом эти границы согласовываются со всеми владельцами смежных участков.
Обычно согласование выполняется так — сбор документов, уведомление всех соседей, фактическое согласование, подписание итогового акта.
После согласования границ земельного участка данные вносятся в ЕГРН.
Перечень необходимых документов
Владельцам нужно собрать следующие бумаги:
Бумаги на землю. Эти бумаги подтверждают, что именно Вы являетесь владельцем. Для подтверждения статуса владельца можно использовать различные бумаги — это может быть договор купли-продажи, свидетельство о бессрочном владении и другие.
Удостоверяющие документы. Такие бумаги подтверждают, что Вы и юридический хозяин — это одно лицо (чтобы исключить мошенничество). Если Вы — физическое лицо, то подойдет паспорт. В случае компании можно использовать устав организации.
Помимо этих бумаг Вам могут понадобиться и другие документы — межевой план, квалификационный аттестат, акт согласования и другие.
Эти документы обычно составляются инженерами-геодезистами в процессе согласования — собственнику надела эти бумаги составлять или собирать не нужно.
Обращение к инженеру
После сбора документов необходимо обратиться в любую инженерную организацию, которая занимается проведением кадастровых работ.
Представителям компании нужно передать бумаги и заказать согласование, а также оплатить проведение работ. В назначенное время инженер проводить разметку — составляет примерный чертеж надела, определяется координаты граничных точек с помощью GPS и так далее.
После этого он составляет черновой вариант акта согласования, куда вносятся сведения об участке и его границе.
Согласование с соседями
После кадастровой разметки необходимо уточнить границы с владельцами смежных наделов и получить разрешение-подпись в акте.
Если данные о смежнике есть в ЕГРН, то согласование границ не требуется — кадастровый инженер запросит эту информацию из официального реестра.
Если же нужная информация в ЕГРН отсутствует, то нужно будет согласовать границы с каждым соседом.
Сделать это можно двумя способами. Самым простым вариантом будет индивидуальное уведомление каждого соседа о расположении границы.
Само обязательное согласование границ выглядит просто — после кадастровых работ Вы вместе с инженером посещаете каждого соседа, передаете ему акт и указываете на расположение границы. Если соседа все устраивает, он ставит свою подпись в акте — а Вы идете к другому соседу, пока не обойдете всех.
На практике такой способ работает не всегда — например, соседа может не оказаться дома, а его местоположение может быть неизвестно.
В таком случае нужно инициировать проведение собрания.
Процедура согласования границ при межевании через собрание
- Оповестите всех соседей о собрании. Основной способ оповещения — это личное вручение расписки под роспись. Есть и другие варианты — отправка письма по почте (с уведомлением о вручении), отправка электронного письма на адрес, указанный в ЕГРН (если такой адрес есть).
- Если уведомления не удалось вручить (лично, письмом, через электронную почту), то можно разместить объявление в местной газете, где будет указана дата и время проведения собрания. Согласование через газету обладает полной юридической силой.
- В назначенное время проводится собрание, на котором людям сообщается о границах участка. Если человек с согласен с их расположением, то он ставит свою подпись. Если какой-либо человек был уведомлен о собрании, но не посетил его, то в таком считается, что он также согласен с границами (информация о его отсутствии вносится в акт).
Согласование межевого плана границ земельного участка подразумевает также внесения сведений в ЕГРН с помощью акта.
Для регистрации подается заявление о согласовании границ земельного участка (образец), акт уведомление о согласовании границ земельного участка (образец) + уплачивается пошлина и показывается паспорт.
Если обращались в суд, то добавляется решение суда о согласовании границ.
Сроки проведения всех необходимых процедур
Согласование границы земельного участка при межевании не имеет нормативов согласно закону. Обычно требуется не больше недели (с момента получения бумаг — до проведения непосредственных работ по межеванию).
- Если Вы лично будете посещать каждого соседа, то согласование также не будет иметь ограничений по срокам. Однако рекомендуется провести это в течение 1-2 месяцев после межевания.
- Если же согласовываете надел через собрание, то требования к согласованию границ земельного участка будут достаточно строгими. Извещение нужно отсылать минимум за 30 дней до проведения собрания. Публикация также должна выходить за 30 дней.
Согласование границ в нестандартных ситуациях
На практике могут встречаться различные нестандартные ситуации, которые могут значительно усложнить согласовании проектов границ земельных участков.
Рассмотрим порядок согласования для нестандартных ситуаций:
Сосед отказался подписывать акт.
Тогда он должен написать отказ в согласовании. После этого необходимо уладить все разногласия индивидуально — либо через суд (подается иск о согласовании границ земельного участка). Если судья станет на Вашу сторону, то издается приказ о согласовании границ земельного участка в принудительном порядке.
Соседей нет. Обязательно инициируйте собрание собственников и опубликуйте объявление. Если отсутствующий собственник не появится на собрании, то границы будут признаны согласованными в его отсутствии (теоретически он может оспорить это решение, но на практике вероятность такого исхода крайне низка).
Сосед умер до собрания. Вам придется согласовывать с его наследниками, о чем вносится соответствующая запись в ведомость согласования границ земельных участков. Согласование границ земельного участка с несовершеннолетним собственником проводится с опекуном или органами соцзащиты.
Когда можно не проводить согласование границ
Есть ряд ситуаций, когда согласование границ земельного участка не требуется.
Выше мы указали один случай — когда соседний надел является лесом или лесопарком. Однако помимо этого существует и ряд других ситуаций, когда проводить эти работы не нужно.
Несколько примеров — участок находится в регионе, который признан территорией Крайнего Севера, земля используется для сельскохозяйственных нужд и является собственностью коренных народов и так далее.
Поэтому перед проведением работ будет не лишними посетить юриста — вполне возможно, что согласовывать работы не нужно.
Главное не возводить без этих документов самострой, чтоб потом не пожалеть. Делайте все по правилам.
